在打了12699元/㎡起没啥反响后，华章朝阳文苑又降价了的消息不胫而走，每套房子送10万返现，送车位送家电，号称“青云谱价格买朝阳”。 朝阳的桌子，算是被掀了……

　　不说稍偏的九龙湖南万达城部分板块二手房从1.1万跌至6字头的腰斩价位，像红中区、九龙湖核心、红角洲、朝阳新城这样的核心板块也难以幸免，南昌楼市已无“信仰区”。

　　红中区莱蒙都会从三年前单价2.9万的成交价滑落至2.35万，跌幅19%；九龙湖核心的绿地悦城神线.38万的高峰滑落至1.91万，跌幅20% （数据来源房信网） 。

　　收割财阀的“四大财子”逐个入市，曾放风3万+要刷新房价天花板，王小二过年一年不如一年的行情下，均选择低开路线%），春江和瑞毛坯均价2.1万左右（去化率约80%）。

　　两朵云已成往事，华侨城万科大平层基本售罄市场声息渐平，朝阳标杆没有后继，二手房尤其是高层产品价格滑坡严重，曾经炙手可热的朝阳板块渐显颓势。

　　南昌二手房成交排名长期处于前列，具有风向标意义的华侨城万科的二手房也出现相当幅度的下滑，华侨城万科世纪水岸从2022年的23853元/㎡下滑至2024年的20507元/㎡，跌幅约14%，而且2024年走势呈加速下跌态势。

　　朝阳新房供应并不大，在售项目屈指可数。只怪在现在的“低欲望”市场，拼杀太过惨烈。

　　2023年五一首开2、7#楼精装均价1.5-1.7万，去化艰难；今年初通过精装改毛坯，单价12699元/㎡起叠加送车位促销均价约1.35万/㎡，依旧无法带动走量；这次再放大招返现10万送车位均价直接打到1.25万/㎡左右，效果如何有待观察。

　　降价在当下市场不再是忌讳，自身一年多卖了157套平均一个月卖10套，还有近400套的货量压顶，老洪城联发悦禧府10800起的精装准现房摆着，南崇朗悦新项目又虎视眈眈分一杯羹，要想破局，似乎没有比降价更直接有效的办法。

　　此次降价，约98-130的户型满足总价120-170万就能上车朝阳的偏刚需、刚改客群，线年前青云谱的价格买朝阳了。

　　有一说一，华章朝阳文苑项目的开发水平不大行，展示力平庸，紧邻快速路硬伤明显；产品也无亮点可言，特别是建筑新规出来后，竞争力只会越来越弱。就像案名加了朝阳两字，拿得出手的也就地段了。

　　保利琅悦-183纯四房改善社区，江西落地的首个悦系宋风项目，以洋房（11F）为主，总共499户。

　　去年10月首开，由于首开推的是最靠高架的三栋，所以去化不理想，但越往后推流速在提升，2024年基本处于朝阳销冠的稳定位置，月均去化量接近30套。目前117全部售罄，大高143/160（简装均价14500-16000左右）、小高182（精装均价19000左右）产品已所剩不多，主力产品洋房142（精装均价18000左右） 仅剩三栋洋房新推及将推。

　　从近期动作看应该是想和保利艾溪湖一样加速清盘回笼资金，也可能是为拿新地做准备？目前主要在售12#（精装）、17#（简装）两栋142㎡洋房，抢收“金九银十”节点优惠力度比较大，其中17#洋房为简装，员工内部团购均价在1.61W/㎡左右。

　　再看中海朝阳府，九州高架一路之隔的中海朝阳府是2023年的南昌楼面价地王，比保利琅悦拿地价格贵了将近两千一个平方。项目定位府“系”，是中海高端产品线两种，毛坯均价18500左右。

　　其开盘时间一推再推，在今年3月首推1#、5#楼，首开情况不理想，后续去化乏力，共推出3栋约180套房源，从首开到现在半年时间，官网数据显示已定加已售合计103套，去化率约54%。

　　两个项目的配套基本没有差别，商业方面近南昌大悦城（在建）、九洲天虹广场、西湖万达、绿滋肴潮阳里，近朝阳中央公园、朝阳江滩公园、赣东大堤风光带，2KM范围内南昌市第三医院朝阳院区（三甲），南昌市文化馆、南昌市动物园，立体交通有朝阳大桥-九洲大街-南一环路、九洲大街-象湖隧道、沿江快速路、地铁4号线（观洲站、云天路站）。

　　目前中海毛坯价格相当于保利琅悦精装洋房价格，这个价格一方面是楼面价就差了近两千，另一个是书包的区别，中海朝阳府是珠市&南昌外国语九年制学校（云飞路校区），保利琅悦基本确定和中粮祥云悦府一样，划在即将开学的珠市水厂路校区，虽说新落地校区成绩有待时间验证，从该校打造规格、集团化办学趋势以及教育均衡化大势看，书包的差距肯定不会那么大。

　　从获知的信息看，珠市学校水厂路校区将形成珠市+外国语强强联合的校区，采用一校双教学点的模式，小学按总部打造，初中部外国语入驻（意味着可能会有外国语高中的直升生指标）。近日举行的西湖区举行2024年新校园集中揭牌仪式就放在珠市学校教育集团水厂路校区，不论西湖区还是珠市教育集团都想把这个校区打造为一张新的教育名片。

　　从居住素质看，保利琅悦、中海朝阳府都受高架的影响，但保利琅悦窄面临高架，纵深优势更好，随着保利琅悦推售楼栋越来越靠后，高架的影响已经几乎可以忽略了；而中海地块主面宽临高架，南北向只有两排房子，第一排距离高架只有30米左右，虽然隔音玻璃做的好，但一年到头不开窗也不现实。地块规模限制了园林的施展和内部配套的厚度，从居住选择看，主打宋制园林五重九境、更多景观空间及架空层的保利琅悦是更优选择。

　　而且从视野采光看，中海其实是处于超高围合的位置，南面的晟泰璟园、西面星空体育官方入口 星空体育官网的朝阳星汇、东南面的大悦城写字楼都有百米以上，肯定会有影响；而且从产品形态看保利主流是11F洋房，中海是16-17F中高，保利琅悦洋房得房率会有优势，从二手房流通性看，朝阳洋房价格即使在这轮调整中价格也比高层更加坚挺（板块内2024年洋房成交均价2.1W/㎡左右）。

　　因此，朝阳中央公园商圈上车保利琅悦肯定是优于中海的，而且近期高新中海左岸的降标WQ风波也对中海朝阳府造成了一定影响。即使7月开始中海朝阳府总佣提至5%左右，对流速实际上星空体育官方入口 星空体育官网也没有多大帮助。

　　保利琅悦一波促销预计今年年底前大概率清盘，朝阳府也许会等来机会窗口，但也取决于水厂路新地块是否在9月成功出让 （敬请关注南昌号外公众号） 。

　　至于与中海紧邻的晟泰璟园，一个展厅开了一年多，没什么发声，几乎要被市场遗忘的时候，突然取证了，至于销售情况，据说内部消化了几套，销售前景不大看好，未来价格会不会来个掀桌子不好说。

　　位置就不需多说了，但从了解的信息看，团队变动很大、工程进度很慢、开发商一般、总户数96套的小盘，如果钱不是大风刮来的，就谨慎谨慎再谨慎吧。

　　还有一个放了几年的项目最近也悄悄开售了。与滨江壹号对望，嘉园滨江改名嘉园千江悦，临江住宅体量不大总共2栋90户。

　　赣粤高速国企开发背景，127 - 四个户型， 270度大阳台 全面屏观江视野， 毛坯均价15 000元/㎡， 主力总价 190-210万左右，主打一个低总价看江，191大平层估计在300万以上。

　　从销售情况看，2#楼两梯两户（191、135），楼体摆放直面赣江，主城少有一线临江，销售好于三梯四户、户型产品一般、瞰江属性不强、未来可能被南面开发遮挡的3#楼（137、127）。

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