10个月前，从一众数据表现优秀的网签楼盘中，我们看到了它的不一样，当时只是好奇。

　　10个月后，再来复盘低调的熙会台，我的体会更深刻，也更加好奇——市场下行周期里，熙华台长期霸榜，凭什么，为什么？

　　从网签数据看，熙华台以170套网签、16.81亿成交总金额，夺得丰台双料亚军。

　　这也更让人震撼和困惑。相信很多业内也都会质疑，做保障房和刚需改善盘的北京建工，重返豪宅市场后，为什么有意外之喜，凭什么创造销售奇迹。

　　交流时长达1个多月，中间还隔着国庆假期，我好像听懂了，似乎星空体育登录入口 星空体育在线官网明白了，接下来一起听听熙华台的故事，以下是正文。‍‍‍‍

　　北京的江湖豪门几乎倾巢而出，甚至招来了南通、扬州等外地开发商。其中有一家开发商更是志在必得，因为它家做了地块的 一级开发；那段时间，它家运气也是好得出奇。‍‍‍‍‍

　　只是现场的氛围将熙华台经过17轮喊价后，冲顶到土拍上限，溢价率15%，还是到了 拼手气摇号环节。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　没有想到能摇中的北京建工，当时只顾开心了。因为抢来的东西，总是让人心情愉快。

　　在过去三年，建工有两个标签：一个是成功的投资商；一个是刚需改善专家。‍‍‍‍‍‍

　　但在过去10多年里，建工没有独立操盘过城区项目。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　一个做保障房出身的房企，10年后重返四环，操盘8万+产品，到底行不行？‍‍‍‍‍‍‍‍

　　我 拉取了北京近两年成交 的「热点土地」开盘至今 的网签情况，而且都是热地，热到参拍企业≥10家，且竞至摇号成交。

　　在熙华台拿地后，各路豪门的产品方案也陆续曝光。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　地块产品主要分为两大门派，一是刚需派，二是豪宅派，两派方案偏偏又针锋相对，各有道理，看得我脑瓜子脑瓜子嗡嗡的。

　　刚需派卖地段，只是卖熙华台地段；豪宅派卖产品，还要卖熙华台产品力。独立操盘的建工，到底会选择前者，还是后者，摆到了决策者的案台。

　　虽然是10年后重建城区独立操盘，市场忽略了建工的另外一个标签，二环豪宅端礼著，还有平房热销盘和光煦境，作为投资商，建工深浸其中，并非是纯粹财务投资。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　产品定位上，尽管有豪门成熟方案，有市场成功投资案例，甚至有邻近项目日光盘的神话，重返四环的建工决策层依然没有下最后决心。

　　当同行还是竞争取证进度大赛的时候，建工内部各部门的产品辩论赛轰轰烈烈开展了。

　　或者决策者当时也没有意识到，北京市场大约就在那年立夏，产品力迭代进入3个月/轮的绞杀周期，

　　你也可以说，这是个意外。我把它叫作不走套路，不做行活。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　不仅仅是内部辩论赛，设计院同步互比方案。外部的调研公司同步也在一张张的问卷调查。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　没有跟随策略，没有照搬同行过往经验，熙华台的这一步，实现了熙华台从0到0.1的跨越。

　　10个月后，再回首同期入市的滞销产品，恰恰是在定位阶段，吃了经验主义的亏。

　　这中间，熙华台用了整整用了174天。彼时，同行的1，普遍是60天。熙华台的1，整整用了174，外人叫它蜗星空体育登录入口 星空体育在线官网牛牛步。

　　如果把80米限高用足，地块北侧可以冲到27层，南侧会腾挪出小高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　规划的第二道坎，要不要做T3或T4，要不要有猪鼻子户型？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　这涉及到户型面积段配比，户型和面积段恰恰又是操盘的命门。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　最终，社区品质平权将用足限高和中庭设想给否决了，全是18层小高；全通透将鼻子户型给否决了；主力户型129和154更加舒适度为王。

　　产品化的过程，就是从0.1到1的过程，从定位、规划、建筑，这其实依然是一小步。

　　当我们说品质改善的时候，其实要的是一套生活方式方案，内容包括健康、美学、邻里相处和谐之道，等等。

　　而定位上多花的时间，避免走弯路，所谓的慢，就是快。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　时间就这样1秒1秒地过去，华熙台的产品研发才从到第二个阶段，从0.1到1。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　我先问大家一个问题，为什么越是豪宅，越是关注阳光、空气、水和声音，这些普通人容易忽略的元素？

　　比如熙华台的窗户玻璃是四玻中空，是玻璃中的香奈儿，价格非常奢。其实，三玻两中空的隔音效果已经达标，而且很好。

　　具体到熙华台身上，指标是什么，目标又是什么？过程中，他们较劲的又是为什么？‍‍‍‍‍

　　在98户型样板间验收前，距离开放时间已经很短，公司领导最后还是下决心继续调整，其实是伤筋动骨的大改。‍‍‍‍‍‍‍

　　地砖全刨了，飘窗台刨了，壁布换了，岩板换了，浴室的台盆、厨房的吊柜、水盆的位置几乎全都调整一遍。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　伤筋动骨的原因有两条，一是颜色感官上，舒知不舒适；二是体感上，方便不方便。‍‍‍‍

　　其实，熙华台的样板间选型和装标，已经是在借鉴多个10w+产品的成熟成果上，又进行了一轮优化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　但是，当回到目标，回到好不好看，舒适不舒适，回到心理和情绪赛道，领导还是发现了槽点。‍‍

　　从产品功能迭代到更好的隔音效果、更舒适的色采视觉，更好的心理感受，这才是熙华台生活方式的模式。

　　前面我们聊到定位、规划、建筑、产品等，再到生活方式，从建工的角度讲，其实一直在做能力建设这件事。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　事后复盘，表面上又是一个意外，也是运气。因为复制、标准化和抄作业的某些楼盘，已经或者正在受到市场的惩罚。

　　再举一个例子，关于空气和温度，熙华台没有用网红产品，也没有用大金，而是选择价格更昂贵的松下六恒。

　　即便是10w+项目，也很少舍得用松下六恒。从国际健康生活方式落地能力上，建工最后还是决定上了这套系统。

　　背后则是建工自己的康养公司在撑腰。换句说话，熙华台的选品，是用康养赛道的超前视角。

　　建工的小伙伴还说，每个项目必须有自己独特的配套运营，配套里的内容，装的是建工能驾驭的内容。

　　在寻找能力内核过程中，进一步霞光万道；在提炼能力内核后，退一步海阔天空。

　　当我们走了很长时间一段路，磨破很多双鞋子后，终于找到那个1的能力内核后，会不会四处散花，大规模复制呢？‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　不论是从0到0.1，从0.1到1，从1到10，还是从1到N，支撑熙华台前行的始终是

　　就是学生时代的喜欢，我上课时昏昏欲睡，突然听到老师叫你的名字，我比你先抬起头。

　　熙华台因北侧铁路影响，西区户型几乎是一户一价，备案价格波动较大，比较考验购房人的选房技术。

　　目前网签均价7.81万元/㎡，对比2023年11月，降幅达到6800元。

　　根据售楼处一手信源及现场跑盘情况，熙华台东区3号楼已完成封顶，东区1号、2号楼也处于冲刺封顶阶段。

　　96/115㎡三居是熙华台的主力户型，成功避开了800万及1000万+的价格红海区域。

　　「十分钟到北京十一，半小时到中关村」对海淀家 长及中关村高净值人群来说，无疑是巨大的吸引力。毕竟莲石路往北，想改善一下居住环境可就不是这个价了。

　　从去化套数看，115㎡ 去化情况最好，从去化率看，125㎡去化情况最好。

　　2024年春节后，熙华台项目网签价格波动较大，其中96㎡户型波动最大达到8900元。

　　目前东区楼栋基本售罄，项目西区房源受户型影响，预计网签价格仍有调整空间。

　　注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，不代表对项目信息作出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。‍