楼市到现在差不多已过一半，而对于房地产本身，我们依然感受到周期转型之后持续不断的震动

　　2025年1-4月全国房地产开发投资额同比下降10.3%，回到两位数跌幅

　　北京、上海、深圳等15个试点城市先行先试，2025年一季度新建住宅中 “好房子” 占比已达65%-75%

　　1、2025 年一季度符合“好房子”标准的项目销售额同比增长 28%，市场份额提升至 25%；

　　2、连带着上下游产业，据预测2025 年“好房子”将带动关联产业消费超1.5万亿元，其中新能源（光伏 + 储能）、环保（绿色建材 + 循环经济）、智能家居（含数字科技）三大领域未来5年年均增长率均超20%；

　　都知道在今年5月1日起，由住建部发布国家标准《住宅项目规范》的正式开始实行

　　特意指出：设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，福建层高不应低于3.10m，杭州不低于3.15m

　　层高也不是越高越好，因为现行住宅规范要求住宅楼梯踏步高度不应大于0.175m，但当层高超过3.15m，楼梯踏步数会超过18级导致楼梯间尺寸加大，因此将下限定在3.15m，能有效提高得房率

　　目的就是给大家梳理一下各城市关于好房子的标准和差异，如果说还有什么更多的

　　ps: 以下政策截图全部来自原文件（文件名称以上图表格为准），不再逐一标注

　　受公摊面积的影响国内普遍商品房得房率通常在70%-90%之间，即使是最高联排别墅得房率也不过在90%

　　这也是为什么过去我们看到市场会有如此之多伪三房设计的同质化、以及90别墅这样产品的出现

　　不久前我们统计过各城市阳台面积的扩大，比如广州上限从15%扩大到20%，最高惠州提升至25%

　　“单套住宅绿化平台、阳台等投影面积之和不大于套内面积40%的，取消其绿化平台投影面积上限50平米的限制”

　　这也意味着一套套内250平的房子，现在露台赠送面积最高可达100平（视具体情况而定）

　　➢1、非四代宅高品质庭院增设活动平台：单套住宅允许设置30㎡活动平台（不计容）；

　　➢2、公区可设置生态花园：层高不低于2层，面积不超过同层套内面积之和的10%

　　➢3、允许大户型住宅设置挑高客厅：套内面积超过200㎡的第四代住宅、超过140㎡的普通住宅，都可以设置平层高厅；

　　第二点公区可设置生态花园，也就是说花园露台不仅限制在住房内部，如今每层的公区也可以做生态花园了

　　作为四代宅最早开发的福州，保利天珺除了有约20平室内露台之外，仔细看项目左侧

　　而这还是单套的设计，假设一层两套同属于一户人家，那这一整个共享生态花园，近80平的公区面积，都将是属于你的私人独享

　　室内客厅空间也是奇偶交错的模式，从而让整个客厅拥有了2层接近7米的挑高气场

　　按要求通高部分不大于两层层高、水平投影面积不超过该套住宅套内面积的25%且不大于最大上限50平

　　虽然苏州四代宅还没重庆那么普遍，但也指出鼓励提升住宅阳台等半开敞空间，除阳台面积在18%之外

　　并且同样鼓励10层以下的住宅，每户可设置一个不超过套内20%的室内挑空空间

　　伴随越来越多四代宅、高赠送率的产品上市并交付，关于隐私性、四代宅露台植物标准

　　在2024年5月温州的《温州市住宅建筑品质提升设计导则（试行）》中要求住宅阳台、露台之间应该考虑住户隐私设置隔断

　　再比如宁波新规中，也明确了大量关于空中绿化给排水设施要求，雨水总排水能力不应小于100a重现期的雨水量、绿化平台上的种植物最高高度不应超过1.5m的规定

　　平台应预留一个不小于2.0m×2.0m的平面空间，作为未来无人机投送位置，以实现无人机物流配送到户

　　其实对于好户型的理解以前最常见认知是南北通透、方正布局，而这次我明显感受到对户型设计的标准多了这几个字

　　这类空间一般设于客厅旁侧，后期可改造为茶室、花房，本质上是赋予客厅之外额外的空间功能

　　比如非常典型，也是经常在刚需小户型中看到的设计，叫做取消了南向次卧和客厅之间的承重墙

　　和传统三房相比，在厨房、餐厅、公卫之间稍稍调整了位置，就使得原本公共卫生间的承重墙往后移动了

　　类似上海绿城潮鸣东方、万科中兴路一号的框架结构也是这样的原理，承重墙的优化正在进入更多开发商的视野

　　对比之前墙体厚度的标准是200mm，楼板厚度的标准是100mm（来源：杭州日报）

　　现在增加墙体厚度后，能够提升隔音效果，满足日常生活中的隔音需求，同时也能保证房子更坚固

　　这个问题算是刚需豪宅的通病，尤其很多购房者置换之后厨房面积依然狭小，我一朋友就常跟我吐槽

　　比如，这套127平的标准三房设计，比最开始的房子多了将近40平，结果厨房，才多了不到1平

　　究其原因，一则厨房往往不触及用户敏感点，再则居住进化论的曲江涛老师提供一个很有用的数据：

　　台前操作空间也就是上图红线标注的，厨房台面与墙壁之间的过道区域，为了符合单人在厨房操作的最小标准

　　强制要求厨房至少考虑设置常规单门冰箱位置，一般需要0.65x0.65m的放置空间

　　这些都是日常最容易被忽视，但是交付之后真实影响到用户使用的点，各位可以拿尺子测量下自己家厨房的尺寸

　　但同样建议住宅套型内设有两个及以上卧室且仅设置一个卫生间时，卫生间应设干湿分离区

　　其实是开发商又要控制成本投入又要对外显金贵，所以要求供应链的合作方给他们定制一些进口大品牌的非标工程款

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　　类似装修、上下水、燃气等配置、使用及维修要求都应涵盖在内，以便用户查找和后期维护

　　目的也是为了解决房子未老管线先衰的问题，这些不为人知的隐蔽工程反而才是决定一个建筑是否能成为百年建筑的根本

　　普通豪宅使用三玻两腔，市面上通常使用的是旭格65系列，而海泰使用是旭格的顶配90系列

　　如今三波两腔的窗户也被定义为好房子标配了，这些以前新房的宣传亮点，正在变成如今行业的基操

　　确实是我这两年看过这么多楼盘的一个强烈感受，就是诸如架空层、地下车库作为归家动线的重要组成部分，正在迅速成为当下购房者的重要敏感点

　　尤其是温州，表示住宅电梯轿厢高度不应低于 2.4m，并应选用具有防夹感应功能的电梯

　　各位有多久没在行业见过风雨连廊了，而这种往往豪宅才能实现的设施如今也在大力被作为品质提升鼓励

　　为此苏州更是愿意将连廊开敞不封闭、对居民无条件开放，且宽度不大于4.5米的风雨连廊，直接不计容

　　杭州率先给出要求，架空层层高不应小于4米，这一点豪宅产品架空层基本能做到6米以上

　　就好比夏天极度炎热之下室外开敞的架空层用户难以使用，很多架空层会设置会客厅、休息室但对于最需要活动空间的孩子却很少考虑

　　除全龄视角的要求，杭州指出架空层应该整体装修设计并交付使用，功能上苏州也提出可结合配套用房增加快递收寄、便民零售、便民餐饮、体育健身、会客交流等邻里共享功能

　　包括在安徽新规里也指出老人、儿童活动场地的100m半径内宜设置无障碍卫生间，鼓励增设第三卫生间

　　而满足一定条件下的架空层可以不计容（来自《苏州市改善型住宅项目规划管理 相关技术要点(试行)》）

　　已经开始在架空层增设女性视角的封闭式花房、儿童90厘米视角的书吧以及卫生间

　　最早知道这条新规还是来自上周杭州踩盘华润置地的望云项目，也叫做盖板设计，于去年12月落地

　　来源：《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》

　　第一是让所有配套竖向化，地面车库抬高可以实现光的照射，类似望云项目在架空层（也是地上停车库）之上又另外做了一层健身房

　　并且根据新规“用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算”

　　没想到“好房子”居然已经渗透到如此后端，要知道以往商品房交付验收一直处在一个模糊的边界

　　就是为了解决开裂、渗透、空鼓等工程质量通病，同时也要强化材料和部品进场复验、现场自检的形式

　　同样也有上海最新发布的《住宅工程套内质量验收标准》，也将于2025年9月1日起实行

　　1、针对精装修住宅，新增套内空间尺寸测量等验收要求及装修前分户交接验收要求；

　　当时去到现场验房师只能打着手电筒，挑出类似划痕、磕伤这类能当场解决的小毛病

　　而且每一轮都是客户视角的审核，包括至少三次保洁，工程师、第三方验房、物业管家、置业顾问

　　要说验收这件事做的怎样很大程度还是依赖开发商自主性，那么还有那些不太规范的项目呢

　　为什么行业依然会存在虚假宣传，以及前期口号执行不彻底，就是因为地产开发过程中涉及太多问题彼此交叉，责任边界模糊

　　工程质量找建设单位，所以建设单位不得任意压缩工程造价；设计质量找设计单位，所以设计单位不得将未履行合法程序的“白图”交由现场作为施工依据；施工监管找监理单位，所以对发现的质量风险问题督促施工单位限期整改

　　未来合理的监管机制一定是推动整个地产链条能够实现正向发展的关键一环，也是构建房企与用户信任桥梁的重要一环

　　包括行政处罚信息还会在“信用中国”被公开公示，打上记号，有点项目黑名单的感觉了

　　这应该是我有史以来看产品政策最多也是解读过程最为最痛苦的一次，期间涉及大量晦涩的规范以及产品细节实在太多太多

　　今年我们看到几乎每个城市每个开发商都开始宣导好房子的概念，也是伴随着这条金线，房地产的属性也从过去的金融属性，进入到制造业属性

　　从设计端的人视角——到施工端的数字规范要求——再到临港构建起严格的主体责任追溯制度，甚至囊括平层高厅这样局部空间的点状创新

　　本质上只有用足量细节的支撑，然后花代价兑现，才会让当初的概念变成品牌，某种程度上这件事具有划时代的意义

　　这里面有地产相关的住建部，更多是非地产的财政局、银行、国家金融监督管理总局唐山监管分局...

　　本质上也是传递出一个信号：好房子不仅是国民经济的支柱产业，更是关系千千万万的民生产业

　　因为无论是什么时代一定是向好的方向发展，曾经从翻盖手机进化到智能手机如此，现在的好房子也是如此

　　“好房子”背后的阳谋，不过是把真正好的产品归还给行业，归还给用户，让自己的居住环境更舒适