张磊《价值》：长期主义是支撑价值的核心理念，要做难而正确的事，而不是别人都做的事。

　　指一种为了长期目标或结果而做决定的实践，不受短期利益左右，追求长期价值。

　　回答问题之前，先聊聊房地产趋势，政策调控，房地产市场呈下行态势，不少人认为是在“打压”房地产，其实不然，调控的初衷，是让房地产摆脱“野蛮生长”，朝着健康方向转型，转型过程必有一部分房地产开发商被淘汰，其中不乏品质低劣者。

　　美好生活、双碳、竞品质等国家政策陆续推出，不难发现，“绿色建筑”是房地产开发商转型的关键点。

　　2001年起，在政府引导及行业推动下、绿色建筑逐步发展，2019年绿色建筑新国标发布、各类政策实施，进一步推动绿色建筑健康发展，绿色建筑技术及服务升级成了房地产开发商的“必选项”。

　　绿色建筑发展越好，房地产开发商越能靠其“充门面”，于是出现了一批“技术堆砌”及“拿个标识证书”的“外强中干”项目，面对如今绿色建筑4.0时代的高品质要求，这些项目显然达不到标准，人们也不愿意为此“埋单”，因此，房企需要能实现绿色建筑品质落地及运行的“价值服务”。

　　基于房地产行业20年发展，15年品牌房企“价值服务”探索及实践，构建“绿色金字塔”——一套可实现房地产产业链绿色价值的服务体系。

　　“绿色金字塔”体系是什么？下回再聊，“价值服务”下的房企收获了什么？我们挑选几个讲讲。

　　2019年绿色建筑新星空体育网站 星空体育首页国标发布，住建部与地方政府开始强化绿色建筑竣工验收，并在合同中约定绿色标识星级及关键指标，通过购房环节“倒逼”绿色建筑落地。

　　绿色建筑落地，意味着项目增量成本增加，如何合理控制增量成本，成了开发商关注的重点。

　　滨海云中心基于绿色建筑三星级标准，通过顾问、设计及万科设计、成本各端口多轮关键技术讨论，并对关键技术进行实地调研（如光伏发电），最终确定使用绿色金字塔体系中兼具成本控制、落地效果及经济效益的被动式设计、能耗控制、智慧化技术等，经多轮技术及成本优化，形成成本可控的落地方案，使得项目实际工程增量成本比万科成本部预期的目标成本降低约20%；项目全年供暖、通风与空调系统能耗较参照建筑降低约23%，单位建筑面积年综合电耗控制在80kWh/(㎡·a)左右，有效降低后期运维成本。

　　滨海云中心实现8大绿色目标的同时，顺利通过国家绿色建筑三星级评价标识、美国LEED金级认证，成为2020年度深圳市绿色建筑示范项目。

　　当前，房地产开发业的利润率越来越低，像制造业，但身处制造业的格力、美的却相对“滋润”，为什么？因为他们更加注重产品品质，产品品质提升，“溢价增值”自然“水到渠成”。

　　以海南万宁石梅春墅为例，项目位于动车及高速交叉的“噪声大”、“通风差”三角地带，如何建成品质度假住区？开发商寻求多种解决方案，均未果，以至于项目两年多未启动开发工作......最终通过绿色金字塔体系中的“生态设计”解决项目噪声及通风等问题，以“生态水环境”提升住区环境品质，使得项目实际售价超越预期。

　　“生态设计”应用的项目如成都万科五龙山，将荒芜的小山包打造成业主心中的“小九寨”（2018年万科集团产品后评估住户调研结果），至今，身处三环外的它，二手房价格依然高于三环外及二环与三环之间的同类楼盘。

　　房住不炒，购房者将更加注重房屋品质，调研发现，除了房屋硬性条件，购房者更为关注居住舒适度。

　　2016年，“景观性能设计”体系创新应用于金地集团（金地称之为“微气候智慧决策系统”），围绕“风、光、湿、热、声”等人体容易感知的物理因素，精准匹配活动场地空间形态、朝向、地形、水体、植物等，提升室外环境舒适度，以满足不同年龄段居民的活动需求。

　　2020年8月20日，上海市最高温度达37℃，对“景观性能设计”应用项目（公元2040 点击查看）活动场地进行“舒适度”测评，并与周边项目进行对比。

　　数据显示：公元2040主要活动时间段（16:30后）SET指标处于30℃以下舒适区间，14:30~16:30大部分时间处于35℃以下；周边项目全时段高于30℃，最高突破45℃。

　　结果表明：对比周边项目，公元2040活动场地体感温度平均下降约10℃，客观印证“景观性能设计”体系的实用性。

　　建筑“遮阳”对室内舒适度影响较大，2004年，将“遮阳与建筑一体化设计”技术应用于南京万科金色家园二期，2020年项目满意度调研，住户反馈：十多年了，遮阳门窗依然推拉自如、室内不西晒、通风、舒适......

　　针对既改项目，我们在深圳盐田大梅沙片区进行双碳探索及实践，将区域内的万科中心打造成深圳市近零碳排放区第一批试点项目。

　　针对新建项目，南山科技中心通过体系中的“被动+主动式”技术实现节能率75%，成为“超低能耗园区”。

　　土地红利没了，金融红利也没了，房企须向品牌要红利，事实证明，品牌价值越高的房企，越有实力穿越行业周期。

　　“绿色建筑创新奖”是中国绿色建筑最高奖，也是房地产项目绿色品牌实力的证明，2020年度，为万科、卓越及中航共计打造5个绿色建筑创新奖，覆盖一、二、三等奖，助力万科成为获奖总数最多的房地产开发商，5个创新奖项目也成了行业绿色技术及运行参考对象。

　　目前，技术在房地产行业的应用并未得到充分开发，“房地产科技”仍是一块“大蛋糕”，房企需做好长期“技术储备”，以占领市场先机。

　　十年前，运用十大绿色创新技术为万科带来全国首个绿色建筑（住宅）设计+运行标识——万科城四期，万科城四期的成功，为万科绿色规模实践打下基础；项目精装修作为深圳区域里程碑，成功推动行业精装修规模发展；其探索人居可持续发展方向的零能耗实验楼，成了“双碳”探索“先锋”。

　　海绵城市在房地产项目的应用，想要达成景观美感及环境性能“双赢”，技术难度大，落地困难，以至于房地产开发商谈海绵“色变”。

　　“海绵五可体系”于万科云城创新研发而出，形成基于高密度多目标及地产规模开发的海绵城市技术解决方案——海绵城市产品体系1.0，达成政府指标的同时，为项目景观及环境增色，让海绵城市“可落地、可参与、可持续、可推广、可示范”。

　　“海绵五可体系”于深湾街心公园的应用，通过场景化将“海绵”融入景观活动空间，为深圳超级总部基地带来首个“高颜值”海绵生态公园。

　　万科云城及深湾街心公园成了城市乃至全国的海绵示范项目，2017年至今，两个项目接待过百余批次国家及省市政府主管部门、专家、学者、行业人士实地考察、评估、交流......点击查看

　　房地产开发商在“成本、增值、技术、创新、品牌”等方面的收获，仅仅是绿色金字塔体系的部分价值呈现，体系中的技术及产品亦存在较多投资机会，如节能隔声窗、外墙外保温、楼板撞击声隔声系统、遮阳装置、新风系统、智能垃圾投递系统、海绵科技等绿色建筑技术及产品，而要形成规模经济，需在两个方面进行提升:

　　绿色金字塔体系创始人苏志刚先生曾为一家品牌地产公司制定环境策略（绿色地产），其核心包括三点：

　　1、产品开发与活动——开发绿色建筑，成为房地产行业在环境工作方面的领跑者；

　　目前，这家品牌地产公司已至绿色金字塔体系靠前位置，奠定其行业绿色“标杆”地位。

　　“价值服务”下的房地产未来会怎样？让绿色建筑品质落地及运行，实现环境、社会及经济效益的平衡，从而让更多人享受健康、舒适、安全、节约的绿色美好生活，这正是房地产行业追求的长期价值。