“好房子”取代老房子的时代线日，住房和城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》，对新住宅进行空间环境、建筑空间、室内环境、建筑设备以及结构的约束要求都进行了更新。

　　1、空间维度提升。层高从宜为2.8米的建议性要求，转变为不低于3.0米的强制性标准，卧室与起居室净高同步提升至2.6米，卧室使用面积约束小于5m²，为智能家居、新风系统等现代居住需求预留足够的空间。

　　2、适老化改造提速。电梯设置门槛从七层降至四层，要求每个住宅单元至少配置一台电梯，并统一轿厢尺寸标准。同时，提高了户门、卫生间门的通行净宽，卫生间预留扶手安装条件，无障碍公共出入口成为标配。

　　3、居住体验优化。提高了墙体和楼板星空体育登录入口 星空体育在线官网隔声性能，新规将分户墙空气隔声声量从45分贝提至50分贝，楼板撞击声压极限值从75分贝降至65分贝，外窗隔声性能同步强化；提高了阳台等临空处栏杆高度，阳台栏杆高度从6层及以上不低于1.05米及七层及以上不低于1.1米提高至1.2米；空调外机须安装专用平台，公共区域实现移动通信信号全覆盖，包括电梯轿厢内；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求。

　　总体来看，就是朝着室内空间更高，更大，智能设备更完善，安全系数更高，舒适性更高的发展。无论是建筑的规模、布局、功能、性能还是关键技术，要求也更高。

　　事实上，在国标落地前，全国各地早已陆陆续续出台了建筑设计的新标准，提升住宅的品质，为“好房子”埋下伏笔。

　　比如南京去年5月发布《南京市住宅品质提升设计指引》，规定层高不应小于3米，而设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应小于3.15米。

　　比如江苏去年3月颁发的《改善型住宅设计与建造导则》改善型住宅层高要求不低于3.1米，配备集中式中央空调系统的住宅层高不应小于3.15米。

　　包括南京、杭州、青岛、深圳、广州苏州等，已经超过40个城市在国标落地之前已经出台地方性的标准。

　　可以看到，国标更侧重一些基础性的标准，如安全性能，绿色环保，适老化等，强调的都是统一的最低标准，而地方上的标准，更多强调的是因地制宜，匹配当地的住宅实用性，会增加一些补充约束。

　　平安证券分析认为，短期关注“好房子”集中入市去化表现，中期房地产市场或迎来产品革新与周期底部共振的战略机遇，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。

　　无论是增加层高而带来的混凝土用量、钢材用量、电梯以及楼梯层级的增加，都会直接导致结构性成本增加；而隔声降噪、外墙保温层厚度增加，包含安防、照明、家电控制的智能家居系统增加，同样也会带来新的建造成本。

　　而成本增加，加上对“好房子”容积率的控制，必然会带来商品（房价）的成本上升。

　　根据中国建筑科学研究院的估算，层高每增10cm，建安成本会相应上升3%～5%，以30层项目测算，总成本增加约1200万元。

　　所以在成本增加的情况下，影响的是开发商的利润测算，那么则需要通过提升商品的价格抵消成本的压力。

　　平安证券分析认为，3、4月随着重点城市推盘量增加，成交有望逐步改善，高品质住宅集中入市下，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳，最终通过价格梯度重构市场定价体系。

　　以前很多房子层高只有2.8米，扣掉楼板厚度，实际净高可能连2.5米都不到，现在层高提到3米，空间通透了，通风采光也会更好，还能装更多智能设备，那么老房子就会被新标后的房子取而代之。

　　更重要的是，老房子除了层高低、公摊大，实际社区各种设施，墙体等也有一定的年龄，除非地段或学区特别好，否则就只能面临有价无市的窘境。

　　所以，层高、隔音、采光、电梯的调整看似小事，其实是楼市转型的一个信号，从“多盖房”转向“盖好房”，未来楼市将更注重品质不是数量。

　　而未来楼市大概率会出现两种局面，一边是符合新标准的高品质新房，主打改善型需求，另一边是老破小和没达标的小区，价格可能持续走低。

　　“好房子”的增加，老房子也不是没有出路，那就是等待原拆原建，也是唯一的出路。

　　去年5月自然资源部发布了《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》,6月又印发了《城中村改造国土空间规划政策指引》。

　　并且在今年的政府工作报告中也提出2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

　　而去年年末城中村改造范围扩大到全国地级及以上城市，今年要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

　　现在全国各地针对老旧小区的更新也已经陆陆续续有序推进，例如深圳、北京等一线城市都正在开展老小区更替的动作。

　　深圳近日发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》将建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径，北京在2024年12月6日印发了《老旧低效楼宇更新实施办法 （试行）》。

　　不过，据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，“新规范是底线指标，将住房建筑标准拔高了，对所有买新房的人群都是利好。而市场上已经面世的改善型住房，开发商竞争内卷的是上限指标以及高限指标，已经超越了底线指标，所以影响并不是很大。”