虽然前段时间关于“房屋体检”的新闻传过一阵，但感觉都没有落到实际操作层面，而

　　作为一个建筑师，又常年和老旧小区更新“打交道”，所以我对于这个新闻比较有感触。

　　今天这篇文章，我就想聊聊这个话题，也许老旧小区真的将迎来“房屋体检”时代了！

　　据报道，郑州、长沙、南通、沈阳等多地都出台了“房屋体检”的相关政策，那我就拿郑州的相关通知来举个例。

　　在《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》中，我们可以了解到以下一些信息：

　　市住房保障局完善城镇房屋体检政策、加强技术指导，组织建立房屋体检指标体系，并制定房屋体检机构的管理办法，建立体检机构的信用评价体系。

　　通过政府采购分类、分批次确定具备相应专业技术人员、检测方法及设备，并有条件和能力开展房屋体检的体检机构。

　　房龄30年及以上的城镇住宅房屋实施首次体检，并采取以奖代补方式；支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检。

　　2026年组织实施1985年（含）以前建成房屋的首次体检；2027年组织实施1986-1990 年建成房屋的首次体检；2028年组织实施1991-1995年建成房屋的首次体检。

　　城镇住宅房屋体检费从市级公共账户列支。城镇非住宅房屋体检费由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，实施以奖代补。

　　城镇房屋首次体检后，各区县（市）人民政府组织相关部门， 将房屋体检中发现的安全隐患，反馈房屋使用安全责任人，分领域分行业督促房屋使用安全责任人治理安全隐患并承担治理费。

　　其中，城镇住宅房屋专有部分的安全隐患，由房屋使用安全责任人负责治理并承担治理费；

　　住宅房屋共用部位、共用设施设备安全隐患，由分摊范围内的业主按照“一事一议”方式筹集资金实施隐患治理。

　　隐患房屋符合各类城镇房屋更新改造条件的，纳入相应更新改造范围一并实施治理。

　　按照国家和地方政府相关标准和导则，体检内容为城镇房屋的地基基础、主体结星空体育网站 星空体育首页构、围护系统、设备设施及管线等重要部件，以及相互之间的构造连接情况等；

　　体检指标应包含安全性、耐久性和适用性内容，分为必检项和可选项，必检项应涵盖安全性指标，可选项可根据房屋特点和工作需求进行选择。

　　使用年限未达到30年的免检；30年及以上但未达到设计使用年限的，应当每10年进行一次体检；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每5年进行一次体检。

　　使用年限未达到30年的免检；30年及以上但未达到设计使用年限的，应当每5年进行一次体检；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次体检。

　　郑州是如上这样的举措，我想其他地区可能也差不多吧。要了解不同城市具体情况的朋友，可以去当地的相关网站查询，我这里就不一一赘述了。

　　从郑州的“房屋体检”通知来看，我觉得：出发点非常好，再加上政府出了体检费，所以具备一定的操作性。

　　普通人健康体检的目的：是为了发现问题，提早干预，不要让小病变成大病。但是前段时间爆出的体检机构根本检不出毛病，还说几百块的体检费本来就检不出大病的新闻，让大家对体检产生了质疑。

　　虽然体检费是政府出的，但房屋如果真的有问题，而房屋体检的机构却发现不了问题，这该怎么办？

　　又或者是房屋没什么大问题，但检测机构夸大其词，让老百姓担惊受怕，又该怎么办？

　　所以，怎么让老百姓相信：政府采购的房屋检测机构是权威的，有公信力的，这是房屋体检这项措施，能否顺利推进的第一步。

　　在郑州的模式中，我看到了”专有部分的安全隐患该怎么处理“的提法。住宅的专有部分说的就是居民的家里，这是一个私宅的概念，检测机构又是如何能够进入的呢？

　　如果入室检测了，却发现居民装修引起的各种安全问题了，又该如何处理呢？是让城管上门呢，还是让居民恢复原状呢？

　　现在很多违章搭建的别墅区，城管的执法就非常“吃力”，更何况这么大量的老旧小区了。

　　扩展阅读：《上海四季雅苑“独栋别墅”业主私挖自家地下室，为什么会导致“邻居家”墙体开裂？》

　　从郑州的文件中，我们可以看到：发现老房子有问题之后，治理的费用需要居民自己掏，除非是纳入了城市更新政府补贴的范畴。

　　但体检出问题的房屋，往往维修费用都不是一个小数目。我在前段时间的一篇文章中就提到过上海嘉定一个小区，整个小区的外立面如果翻新，就要几千万。结果业委会也是一筹莫展，所以才来和我咨询。

　　如果一味要求居民自己出资，那居民是没有什么动力的，房屋体检这项工作的推进，也会遇到很多困难的。

　　住房和城乡建设部在调研中发现：“隔音、串味、渗漏”成为困扰人民群众住房问题的前三名。

　　比如说隔音问题，不仅需要在建设的时候就对楼板进行加厚，还要在装修的时候，采用浮筑地面的做法。而在老百姓住了30年之后，才对老房子进行治理，这收效必然甚微。

　　再比如外墙保温问题，往往是漏水问题的代名词。但是外保温是一个体系，并不是“哪家漏水、修哪家”就能解决问题的。

　　要想彻底根治，只能整栋楼全部铲除，重新做外墙维修。但是这样的治理太“费钱”了，老百姓自己根本修不起。即使知道是什么问题，也只好维持现状，干着急。

　　就像我前段时间写过的上海阳光美林苑，就是这么个情况。外立面都快成“战损风”了，可居民还是无能为力。

　　感兴趣的朋友，可扩展阅读：《上海阳光美林苑小区“战损风”外立面，该怎么办？》

　　老房子的“小毛小病”，居民其实自己就心里有数。如果花小钱就能解决，自己早就解决了。而对于房子的重大安全隐患，即使房屋体检了，也没钱治理。面对这种情况，这体检的钱不就“白花”了吗？

　　早在5年前，我国20年以上楼龄的老旧房屋占比已达35%，30年以上楼龄的房屋占比为20.6%。特别是在重点20个城市中，老旧小区的数量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老旧小区数量位居前列。

　　在此次郑州发布《郑州市城镇房屋质量安全保险制度试点工作细则》中，就提到：引入“保险+服务”的市场机制，对城镇国有土地上房屋因损毁、损伤导致的损失，提供风险保障，并实施房屋安全风险预防服务。（如下图）

　　但是鼓励房龄30年以上的、鉴定为C、D级危房的老房子购买安全保险，这就有点让人费解了。

　　如果居民没钱换房，只能住在危房里，那买不买保险，生命安全又有什么分别呢？

　　而深圳罗湖区东湖、黄贝两街道的房屋“养老保险”，也许才是受老百姓欢迎的做法。

　　从2025年6月下旬开始，罗湖区为辖区内990余栋老房子统一投了“养老保险”。保险所需要的费用，来自罗湖区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人缴纳。

　　一是组建专业巡查队伍，引入房屋安全隐患智能监测工具，定期对被保险房屋开展全覆盖安全检查；

　　二是建立专项保险资金池，对房屋结构性损毁、第三方财产损失及人身伤亡提供一定程度的保障；

　　三是搭建信息化管理平台——房屋管家，对房屋实施线上化分级分类管理，定期出具风险评估报告，为政府决策提供数据支撑。

　　但是像深圳这样的“兜底”模式，可能也就深圳这样经济发达的城市才承担得起！而对于大多数城市来说，治理的资金来源，可能还得是多渠道筹措才行！

　　“房屋体检”制度的出台，目的就是应对房屋“老化”、保障居民生命财产安全。虽然只是在试点阶段，却是一种有意义的尝试。

　　以往，我们对于房屋都是“重建设、轻维护”。而随着城市化率的不断提高，建筑“全生命周期管理”的理念将深入人心。

　　未来，随着试点城市的经验积累，“房屋体检”有望在全国更多城市铺开，成为老旧小区“安全宜居”的一种保障。

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